С чего начать



В двух последних моих прямых эфирах была затронута тема о том, что может сделать каждый из нас, чтобы жизнь стала лучше. Мое предложение звучало: общаться и вместе решать свои проблемы.

Ниже приведен интересный случай, о котором сегодня судачат по всем сетям.


Четыре подъезда снизу доверху в итальянской керамической плитке. Пол из керамгранита. Перила из нержавейки. Бесшумные болгарские лифты. Облицовка фасада – особо стойкой разноцветной штукатуркой. Пандусы у подъездов, тротуары из брусчатки. Столь богато обустроенной многоэтажки, как дом № 7/2 по Верхнепечёрской, мы в Нижнем Новгороде ещё не видели. Трудно представить, что содержать дом таким образом можно, взимая с жителей плату по муниципальному тарифу… Обычную панельную девятиэтажку с 20-летним «пробегом» привёл в нынешнее состояние Михаил ШВЫГАНОВ, который возглавил правление ТСЖ в 2003 году. Михаил Иванович поделился с «Жилищным вопросом» своими принципами содержания дома.

1-Швыганов копия

Экономить на потреблении

Девятнадцать лет назад, когда Швыганов сюда переехал, дом не блистал ухоженностью. Было много строительных недоделок; на текущий ремонт и содержание здания денег не хватало. Их требовалось найти. Но где? Повысить тариф для собственников? Михаил Иванович нашёл другой способ – сэкономить.

– Первым делом я начал выстраивать отношения с ресурсоснабжающими организациями. Сделали ревизию договоров – оказалось, что мы существенно переплатили. Добились перерасчёта за три года.

Параллельно установили домовые приборы учёта и начали расплачиваться с ресурсниками не по нормативу, а за реально потреблённые объёмы. Это ещё один источник ощутимой экономии.

Появилась возможность пустить средства на облагораживание дома.

– Но из первых денег наводить внешний лоск было рано, – делится стратегией Швыганов. – Сначала нужно устранить факторы, из-за которых дом постоянно теряет деньги. Поэтому мы начали с ремонта не подъездов, а коммуникаций.

Исключить аварии

Пересмотрели и саму прокладку коммуникаций. Например, полипропиленовые трубы горячего водоснабжения подвесили к потолку:

– Сделали хорошие уклоны, а у пластин на стояках увеличили диаметр: вместо 50 миллиметров сделали сотку. Всё это обеспечивает хорошую циркуляцию горячей воды. А теплоизоляция труб помогает экономить на гигакалориях.

Конечно, элеватор можно было не ремонтировать: не так он был плох. Но принцип Швыганова – не доводить до аварийных ситуаций:
– Затыкать дырки дорого. Если вы будете обслуживать свои сети так, что исключите аварийный ремонт, то у вас появятся дополнительные деньги на ремонт текущий.

Очертить границы

В то же время добились пересмотра границ эксплуатационной ответственности с ресурсниками. Раньше эти границы проходили по тепловому пункту, и за теплопотери или ремонт кабеля отстёгивали собственники:

– Мы собирали деньги, чтобы отремонтировать магистральный трубопровод. Теперь границы нашей ответственности проложены по фундаменту дома.

У Швыганова несколько образований, и все как на подбор: техническое, юридическое и экономическое. Окончив политех с красным дипломом, он работал на приборостроительном заводе в Севастополе, потом замом коммерческого директора крупного торгового дома в Нижнем. Поэтому в бухгалтерские документы ТСЖ он вникал со знанием дела:

– Например, одна из ресурсоснабжающих организаций выставила по итогам года 229 тысяч рублей доплаты. Пересчитал – 82 тысячи лишние. Добился перерасчёта. А мог бы просто подмахнуть счёт и оплатить.

Вот так, по зёрнышку, сколачивалось экономическое благосостояние дома. И только приведя в порядок коммуникации и отстояв границы, Швыганов взялся за ремонт самого здания.

Ремонтировать дорого и надолго

Подход Швыганова к ремонту кому-то может показаться шикованием. Однако, по его расчётам, «экономичный» ремонт оказывается совсем не экономичным:

– Через полгода побелка стёрта, стены исписаны – впору заново ремонтировать. Я всегда использую новые и лучшие материалы, способные прослужить по максимуму. Мы не так богаты, чтобы делать дешёвый ремонт.

Например, подъезды. Стены отделаны керамической плиткой, пол из керамгранита, подвесные потолки из гипсокартона. Эстетика – раз. Удобство в уборке – два. Долговечность – три.

5-Швыганов2 копия

В подъезде обыкновенной панельной девятиэтажки

5-Швыганов3 копия

– А этому ремонту уже 10 лет! Если бы я экономил в традиционном представлении, я бы за это время был вынужден сделать уже несколько ремонтов. Или крыша. Минимальный срок её службы после ремонта – 10 лет. Много ли вы видели крыш, которые проходят этот «испытательный срок»?

Дело не только в материалах, но и в скрупулёзном контроле работ:
– На крыше я заставил рабочих полностью снять старый материал, сделать расшивку межпанельных швов, гидроизоляцию и цементную стяжку. На все скрытые работы подписывал отдельные акты приёмки. И вот результат: одиннадцатый год не течёт! Сейчас нет проблем с информацией: все требования к работам можно найти в интернете.

Швыганов заключает договоры с подрядчиками только на работы.

Материал покупает сам – как правило, у производителей:

– Это выгодно со всех сторон. И по цене. И тем, что в отношениях с подрядчиками у меня есть место для маневра. И тем, что материал гарантированно оригинальный.

Предмет особой гордости Михаила Ивановича – внешний вид дома. С торцов он утеплён пенопластом и по всему фасаду отделан особо прочной декоративной штукатуркой трёх цветов, с которыми гармонирует единый бордовый цвет балконов.

– Я посещаю все строительные выставки, в курсе всех новых материалов и технологий. Взять эту штукатурку – её гвоздём не процарапаешь, она не лопается, не выгорает на солнце, не тускнеет под дождями. Кто скажет, что ей уже четыре года? А посмотрите на соседний дом. В прошлом году оштукатурили голубым, а уже сейчас выгорел, пошёл пятнами. Межпанельные швы заделаны то чёрной, то белой мастикой. Неэстетично. Вот до чего доводит неправильная экономия.

Впрочем, недавно Михаила Ивановича пригласили в этот соседний дом управляющим. Людям понравилось, как начал преображаться ещё один сосед, за управление которым Швыганов взялся раньше: серый фасад здания стал кораллово-жёлто-белым. А скоро разноцветным – фиолетово-жёлто-белым – станет и бывший «голубой».

Дом же № 7/2 поражает доведённостью до ума. Для Швыганова нет мелочей. Например, он потребовал от интернет-провайдеров все провода в подъезде заключить в единый короб.

Уважать права, напоминать об обязанностях

Швыганов рулит товариществом уже 13 лет, дом процветает, внутренние конфликты его не сотрясают.

– Собственники ( не наши, а вообще) почему-то привыкли общаться с правлением с позиции «вы нам должны». Да, мы должны. Но и вы много чего обязаны. Например, установить индивидуальные приборы учёта. У нас в 60% квартир их нет. И я никого не заставляю. Не хотите?

Тогда не обессудьте, что мы выставим вам счёт с повышающим коэффициентом. Или заставим платить по числу реально проживающих. Я не могу не требовать выполнения законных требований и тем самым не защищать законопослушных собственников. Человек, установивший счётчик, не обязан платить за воду, потреблённую квартирантами, пущенными в квартиру без счётчика…

В общем, удивительное дело: глава ТСЖ не горит на работе, у него есть время на выставки-поездки-саморазвитие, к нему в дом среди ночи не врываются жильцы, он спокойно может уехать в отпуск с женой и тремя сыновьями-погодками, а дом не просто в хорошем, а в идеальном состоянии! Почему?

Наверно, потому, что нет имитации кипучей деятельности, нет горячки, стремления во всем поучаствовать лично. Есть стратегия, есть спокойная планомерная работа. Есть доверие к своим работникам и отсутствие страха перед делегированием им своих полномочия – есть правильно выстроенная «вертикаль власти»:

– Собственники редко звонят мне лично. Знают, что многие вопросы можно решить с электриком, дворником, сантехником, паспортисткой.

И только если проблема не решается на их уровне, за дело берусь я.

Источник


К сожалению это сегодня исключение, но...

Данный пример показывает что жить лучше можно и нужно уже сегодня. К сожалению не везде находится такой Михаил Швыганов, как в Нижнем Новгороде. Но дело не в нем. Все в наших руках. Кстати, когда есть коллектив в доме, то такие организаторы находятся намного быстрее, а доверие к ним формируется раньше.


Метки:
Подписаться на Telegram канал yurasumy

Последние записи в журнале

promo yurasumy май 8, 2016 14:11 24
Buy for 300 tokens
Теперь здесь будут размещаться мои видеозаписи: https://www.youtube.com/channel/UCSQSxUJb4zH1SEpzNerSLLg Мой старый аккаунт в Мордокниге не работает и уже окончательно. Этот аккаунт теперь будет рабочим https://www.facebook.com/profile.php?id=100012191972251 Он будет своеобразным зеркалом…
К сожалению, всё сказанное - бред для лохов. Конечно, 19 лет назад можно было экономить такими способами, но уже довольно давно государство решило, что это недопустимо, и изменило законы в пользу монополистов (ресурсоснабжающих организаций). Ничего кроме убытка по коммунальным услугам при работе в рамках законов возникнуть не может. А они - единственное, что растёт каждый год в квитанциях жильцов, тарифы на непосредственное обслуживание домов у нас в Питере, например, не повышались с 2011 года, а них много не сделаешь, увы.
Слухи о воровстве в ЖКХ очень сильно преувеличены, уроды есть везде, конечно, но это случаи единичные. Весь бардак исключительно из-за РСО, которые жрут и бюджетные деньги, и деньги жильцов. Навести там порядок (хотя бы законодательно) минутное дело, но никто этого делать не собирается, вместо этого "подогревают" людей громкими новостями о неправильных расчетах, воровстве на местах и т.п.
А что по-вашему не так? Председатель ваш громко хвастает нарушением законов, вот и всё. Собственно, с точки зрения закона, он делает то, что написал Пахом Пахомов, обворовывает собственников, должен вернуть деньги или сесть в тюрьму, видимо, ага :)
А вы за монополистов рсо-шников, конечно?
Ну конечно сеичас он деньги пускает на свои нужды, но дом то у него конфетка и тарифы для людеи не поднимает . Значит народ доволен, а остальное людеи мало волнует.

Всё таки вы неправы про ТСЖ . Любои 9 этажныи дом с 4 подъездами это клондаик, при умном подходе можно и дом содержать в нормальном состоянии, не повышать тарифы и на Канары ездить. Тут главное голова нужна .
Вы повторяте внушаемый СМИ бред, а внушают они его вследствие необразованности и государственного лоббирования рсо-монополистов. Никакого клондайка там(в ТСЖ) нет. О повышении тарифов речи и не идёт, они неизменны с 2011 года (даже уменьшились, чтоб опять-таки повышения у РСО-шников меньше бросились в глаза). Канары, блин, смяшно...
Если в среднем будет на квартиру выходить по $300 в месяц, то это уровень "бедненько, но чистенько".
Клондайк начнется с $400-500 в месяц, но за такие деньги жильцы потребуют дополнительного комфорта.
Почему раньше ТСЖ жили хорошо? Потому что брали с людей по тарифу, а платили по счетчику потребляемых услуг. Разницу ложили себе в карман или как тут - на благоустройство. Тут надо понимать следующие моменты - После установки счетчиков населением многие начинают с ними химичить и просто воровать электроэнергию или воду. Сейчас разницу стали расписывать на жильцов по приборам общедомового учета. Т.е. эти затраты с УК списались на плечи жителей. Скажу так - я за электроэнергию общедомовую плачу практически столько же, как за свою семью. УК и ЖЭКи никогда не будут суперприбыльными, т.к. велик процент населения. которые не платит за услуги ЖКХ. Кроме того и государство пытается на этом поживится. Например, поставка вместо живых денег техники по взаимозачету по завышенной в цать раз цене после дцатой ее перепродажи...

Беседовал в 2000 году с подобным председателем ТСЖ. Чего только не построил, от газовой котельни, до артезианской колонки во дворе, отдельная охрана двора . Секрет был прост - элитный дом, квартплата у жильцов намного больше, чем у жителей простых домов...
И что? Лишь бы ляпнуть что-то... Пусть речь пойдёт только о ТСЖ. "Комуналка" может быть больше или меньше, причин для этого может быть много, только никакой экономии, чтоб оттуда взялись деньги на керамогранит и прочие прелести, возникнуть не может, точнее может, но только путём нарушения закона. А возникнет неизбежный убыток для ТСЖ.
Вот вы сейчас о чём? Вы понимаете разницу между коммунальными услугами и обслуживанием дома? Отличаете экономию для жильцов по коммунальным услугам (вследствие, например, грамотного подхода) от экономии по каким-то статьям для ТСЖ, чтоб можно было поставить новые импортные лифты и сменить фасад? В коммунальных услугах, независимо от их абсолютной величины, никакой экономии возникнуть не может, только убыток.
А председатель этот втирает, что он деньги берёт именно оттуда, а это запрещено законом и выполнение этого закона проверяется регулярно. Вот несколько лет назад (а уж 19 и подавно) это была вполне возможно, но сейчас ситуация абсолютно другая.
А народ настропаляют на ТСЖ и УК, а корень зла в монополистах. Даже если бы просто заставить ТЭК считать горячую воду для дома в кубах (как для жильцов), а не в гигакалориях, как сейчас, экономия для жильцов была бы очень серьёзной, ибо вода в гигакалориях существенно дороже, чем в кубах (особенно для новых домов). Мгновенно закончились бы перетопы, ночные увеличения параметров, которые не может отработать автоматика дома, и ТЭК стало бы гораздо легче привлекать к ответственности за несоблюдение этих самых параметров. А так полный бардак: гигакалории раскладываются на кубы, на людей, на квадратные метры, вода прибавляется к отоплению, прелестно...
порадуемся за вас. Особенно когда прийдет надобность подавать данные на капитальный ремонт и обосновывать его опираясь на знание законов и заполнять форму по десять раз, т.к. московские чиновники ее постоянно меняют по нескольку раз в месяц... А потом защищать понесенные расходы, что даже многие мелкие УК не могут сделать...

И еще, а куда смотрит у вас ЕТО если тарифы на коммуналку у УК завышены на 1/4? Обычно тариф устанавливается по городу одинаковый. Могу даже сказать, что устанавливается он таким, что не все необходимые по дому работы могут выполняться.

Ну и еще. Объявляет администрация города тендер на проведение работ. Выигрывает компания, которая предлагает такую цену, которая меньше минимальных затрат на проведения этих работ раза в 2. В результате вместо ежедневных работ получают жители периодические работы после громких публикаций или окриков администрации... Поэтому вы то платить можете меньше, но это не значит, что полностью выполняются оговоренные законодательством работы...
Много смеялся! Путин во всем виноват!Ага!
Вы вообще в курсе какая сейчас бойня за контроль над ЖКХ?
В регионах на ЖХК сидят приближенные мэров и губернаторов и хрен сковырнешь.
Новопостроенные дома как горячие пирожки расхватывают в управление вполне себе коммерческие компании.

Ну и про единичные случаи воровства...
Как утверждают "правильные тарифы" не слышали?

Расходы на "общедомовые нужды", ремонты и уборку не имеют никакого отношения к монополистам.

А насчет экономии...

Обойдите пяток подвалов и увидите массу возможностей для экономии воды и т.д.
Re: Много смеялся! Путин во всем виноват!Ага!
Ещё один зомби и сразу про Путина, смейтесь дальше. Я же не могу (точнее не хочу, ибо бессмысленно) написать развёрнутую статью по всем вопросам в простом комментарии. Вы даже не совсем понимаете видимо, что "сидеть на ЖКХ" - понятие весьма широкое, а мы здесь обсуждаем председателя ТСЖ, если на то пошло.
Ну вот что вы несёте про "правильные тарифы" (вы же не про коммунальные услуги, а то там они действительно "правильные", дальше некуда, и это ещё при огромном расходовании бюджетных средств на субсидирование). Конечно, если сесть на новый дом, заметим, нормально построенный, и ничего не делать вообще, то можно сэкономить безусловно и украсть сэкономленное, раньше застройщик всегда сажал на управление свою дочернюю компанию. Но кто мешает жильцам организовать ТСЖ, вместо чтоб орать по улицам и стучать во все инстанции (все штрафы, кстати, в итоге заплатят сами жильцы). Так СМИ же практически не видят разницы в формах управления, у них все воры, кто в ЖКХ, как и у вас.
А если на доме проводить все необходимые работы (что честно делает огромное количество ТСЖ и УК, подавляющее большинство, если хотите. Я про Питер.), то денег там ровно на самое необходимое, а не сверх того, какие на хрен Канары. Вот вы про уборку сказали, так там жалкие гроши, если учесть, что на это нужно платить зарплату уборщице со всеми налогами и взносами и закупать необходимые средства для этого. Если человеку платить 7000 рублей, как у одного знакомого в доме, то можно немного сэкономить, но вряд ли следует ожидать от него рвения в работе и чистоты в доме, ага. А если платить нормальную зарплату и, например, стелить модные заменяемые ковры на входе в парадных (как делаем мы в своём ТСЖ), то получается чистый убыток, но зато в доме чисто. Вот только с Канарами у нас напряжёнка :)
И в подвале у нас полный порядок, только ничего на этом не сэкономишь, всегда будет убыток, по причинам, в которые ни СМИ, ни вы даже не попытаетесь вникнуть, вам бы про ворьё поорать.
А народ, заметьте, ВСЕГДА выступает исключительно по поводу завышенных цен на отопление в зимний период, но ,благодаря СМИ, не отделяет его, как коммунальную услугу от всего остального, были бы цифры по отоплению гораздо скромнее, то и выступлений массовых бы не было, а были бы единичные реальные случаи с реальными проблемами (текущие крыши и т.п.), которые надо решать.
Но для этого не надо законодательно прессовать всех подряд, как делается сейчас. Сейчас работать некогда, только успевай отчитываться в кучу структур. Притом занимаются этим абсолютно некомпетентные люди, АБСОЛЮТНО, они даже не знают, как именно проверить, то, что они требуют, глядят в цифры, как бараны, потом зовут одного специалиста на всё учреждение (а там десятки человек работают), чтоб он глянул "хоть краем глаза". А бумаг им на проверку по любому пустяшному случаю нужно принести несколько кило, абзац, а вы про Путина. Смейтесь...
Re: Много смеялся! Путин во всем виноват!Ага!
Мне с вас смешно!
Тема поста как бы: "Начни со своего дома, со своего товарищества, сделай себе хорошо! Это возможно!"

А вы: "В то время как корабли бороздят Туманность Андромеды по залипушным картам не время чинить бачок в сортире!"

Ага! Смешно!